曾經(jīng)頻現(xiàn)于樓市高熱期的“地王”，又重現(xiàn)江湖了。

近一周以來，多地土拍市場異動，核心區(qū)域頻現(xiàn)高價地，“地王”項目更是接連出現(xiàn)。從寧波、蘇州、廈門，再到更早的合肥等，新一年土拍市場熱鬧不已。

變化始于去年9月底，當時自然資源部向各省市下發(fā)文件，建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等，此后土拍市場頻現(xiàn)“點狀高溫”。

不過，與曾經(jīng)2016年的“地王”大年相比，如今市場環(huán)境已然大變。當下央國企仍是拿地主力，能拍出歷史高價的地塊，也多為政府的“壓箱底”優(yōu)質(zhì)資源，市場并未無差別回溫。

“地王”現(xiàn)身背后更普遍的現(xiàn)象是，樓市供給側(cè)正生變。業(yè)內(nèi)認為，隨著各地優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量，未來這些項目入市將對改善市場形成明顯支撐，助力構(gòu)建“保障+市場”雙軌供給體系。

地王“涌現(xiàn)”

新年以來，土地市場“點狀高溫”，多城拍出高價地。

最典型的是3月27日那天，寧波、蘇州、廈門三城土拍同時出現(xiàn)“地王”。

3月27日，寧波市江北區(qū)灣頭地段一地塊成功拍賣，經(jīng)過31輪競價，江山萬里+寧波東投以總價22.05億元競得，樓面價32613元/平方米，溢價率7.3%，地塊樓面價創(chuàng)寧波市區(qū)涉宅地新高，成為寧波的新晉單價地王。

同日，蘇州工業(yè)園區(qū)也開啟拍地，雙湖板塊02號地塊共獲得6家房企意向參拍，起始價26.1億元，最終經(jīng)過51輪競價，由綠城房地產(chǎn)集團有限公司以總價30.82億元競得，溢價18.22%，成交樓面價65022元/平方米刷新歷史紀錄。

此前，蘇州最高成交樓面價為獅山Z03地塊，由綠城于3月13日競得，溢價率42.05%，成交樓面地價45455元/平方米。如今“地王”項目再次被綠城刷新，且已超江蘇最高成交樓面價。

房企如此熱情高漲，是因為貨架上的地塊實在優(yōu)質(zhì)。據(jù)悉，上述02號地塊是“斷供十年”的雙湖板塊拿出的“壓箱底”低密住宅地塊，地處九龍倉國賓1號的東側(cè)、蘇州御園的西側(cè)，地價、房價都位列蘇州第一價格梯隊，是蘇州絕對的“富人區(qū)”。

廈門受到熱捧的地塊與此類似，都是當?shù)睾诵牡囟蔚膬?yōu)質(zhì)資源。3月27日上午，廈門出讓2宗宅地，總建筑面積11.69萬平方米，起拍總價為36.8億元，最終共計攬金46.1億元。

其中，思明區(qū)將軍祠2024P01地塊，被廈門國貿(mào)以32.1億元總價，折合樓面地價6.27萬元/平方米拿下，溢價率高達41%，成為樓面地價新晉“地王”。此前，廈門島內(nèi)的單價“地王”，是中海去年拿下的大唐中心2023P08地塊，彼時樓面地價約5.18萬元/平方米。

在業(yè)內(nèi)人士看來，將軍祠地塊引起激烈爭奪并不令人意外。首先，該地塊處于廈門老城區(qū)核心區(qū)位置，周邊生活配套齊全，交通便捷，且具有優(yōu)質(zhì)的教育配套加持，地塊“含金量”極高；此外，該地塊片區(qū)內(nèi)無在售新房項目，未來競品壓力較小。

除了這三城接連出現(xiàn)的“地王”項目，其他城市也有不少高價地出現(xiàn)。

比如2月末，合肥龍年第一場土拍，3塊地共拍出32.28億，其中高速05號地塊由招商蛇口以12.98億元搶到，樓面地價達到25050元/平方米，溢價率54.15%，成為合肥單價新“地王”。自去年11月取消土地限價后，合肥最高樓面價已被數(shù)次刷新。

冷熱分化

今年一季度，土拍整體走勢極為分化。

雖然蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價率均超9%，核心城市“地王”頻現(xiàn)，但從全國角度而言，底價成交的地塊幅數(shù)占比超七成，土地市場熱度分化顯著，克而瑞研報顯示該觀點。

整個一季度，僅有三成銷售百強房企拿地，且整體投資格局并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，依舊是以過去三年拿地較多的央國企為主，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

即便是“地王”頻出的三月，CRIC監(jiān)測的30家房企投資金額也環(huán)比持平，同比下跌36%。房企投資仍舊謹慎，聚焦核心地段、聚焦優(yōu)勢城市，尤其以大本營城市為主。

中指研究院也表示，土拍分化現(xiàn)象愈加明顯，一方面自“取消土地限價”政策以來，樓面價重現(xiàn)區(qū)域新高。但另一方面，部分城市和區(qū)域地塊持續(xù)維持低價成交，如26日北京懷柔雁棲鎮(zhèn)地塊底價成交，同日青島出讓的4宗地塊也以底價成交。

“整體來看，盡管近期部分地塊熱度較高，但僅限于核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊，整體土地市場分化仍在加劇，土地市場回溫仍依賴樓市銷售端恢復節(jié)奏?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略龈嬖V第一財經(jīng)。

不過，幾宗高價地的成交，還是推高了一季度拿地總額。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1～3月，TOP100企業(yè)拿地總額2217億元，同比增長14.9%，較1～2月同比增速有所下降。

當下，拿地榜單中的頭部選手仍是央國企。從新增貨值看，華潤置地、中建壹品和中國鐵建位列前三，一季度華潤置地以444億元新增貨值占據(jù)行業(yè)榜單第一，中建壹品以412億元新增貨值占據(jù)榜單第二，中國鐵建新增貨值規(guī)模為243億元，躍至第三。

此外，榜單中出現(xiàn)了多個地方國資企業(yè)。比如，石家莊城發(fā)投集團一季度新增貨值總額182億元，位居行業(yè)第六；中國雄安集團、湖北文化旅游集團、濟南高新控股集團、廣州城投地產(chǎn)、廣州南沙交通投資集團等地方國資企業(yè)，均在榜單前二十行列中。

“重點城市拿地金額TOP10房企中，有半數(shù)以上為央企國企。”中指院表示，中國鐵建、中國中鐵等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市布局，這與穩(wěn)健型國央企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。濱江集團、綠城中國等民企則在重點深耕區(qū)域補充土儲。

在業(yè)內(nèi)看來，近期出臺的多個新政，對提振土地市場較有針對性。比如，廣州120平方米以上取消限購、深圳7090廢止等，高端、改善型地塊將成為更受歡迎的“香餑餑”，而純剛需地塊則可能進一步遇冷，土地市場將出現(xiàn)進一步冷熱分化的局面。

供給之變

土地市場的新動向，背后反映了我國住房供給結(jié)構(gòu)之變。

過去一年，在銷售端尚未轉(zhuǎn)暖背景下，政府推地、房企拿地謹慎，土拍市場較為低迷。為穩(wěn)定土地市場，2023年9月底，自然資源部向各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包括建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。

隨后，各地政府紛紛取消土拍地價上限，重回“價高者得”的時代。在業(yè)內(nèi)看來，這不僅是為提振土拍市場，也是響應新一輪房改的方向，助力構(gòu)建“保障”與“市場”雙軌供應體系。

未來房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新模式，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮；二是讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展，這被業(yè)內(nèi)稱為“新房改”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在過去“90/70”“限地價、限溢價和限房價”等政策之下，房企既要打造改善型、豪宅型等產(chǎn)品，又要配70%小戶型、競配建，導致商品房供給與需求并不匹配，并沒有從市場真實需求出發(fā)，即使有錢也買不到真正的“豪宅”。

“破局，就需要土地和產(chǎn)品層面的供給側(cè)改革?！彼硎?，未來商品房項目卸下公共配建、民生保障等各種負擔，打造純正的改善型房源；剛需和部分改善型需求則轉(zhuǎn)向二手房市場，包括價格更低的配售型保障性住房，實現(xiàn)“市場的歸市場、保障的歸保障”。

過去一年，高端改善型房源已出現(xiàn)明顯熱銷，2023年成為豪宅成交大年，重點城市總價千萬以上豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增，北上廣深等核心城市高價住宅成交放量。

孟新增表示，步入2024年，杭州、泉州、福州、廈門繼續(xù)優(yōu)化房屋銷售價格上限要求，土拍規(guī)模不斷優(yōu)化調(diào)整，為企業(yè)打造改善性產(chǎn)品奠定了更好的基礎(chǔ)。2023年22城高溢價（一般指成交溢價率超10%）地塊成交規(guī)劃建面同比上漲20%，今年各地優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)放量，未來這些項目入市將進一步對改善市場形成一定支撐。

平安證券表示，“保障+市場”供給新體系正加速構(gòu)建，未來剛需家庭購房將主要通過配售型保障性住房或二手房解決，核心地段商品房主要面向有支付能力的改善型住房需求。